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Pressemitteilung November 2016

Unterliegt Kündigung aus wichtigem Grund einer Frist?

Ist eine 2-Wochenfrist im Wohnraummietrecht einzuhalten?



Die im Mietrecht und Arbeitsrecht tätige Rechtsanwältin Schenkenberger aus Jockgrim macht auf ein interessantes Urteil des BGH aufmerksam. Der BGH hatte über die Streitfrage zu entscheiden, ob bei der Kündigung eines Wohnraum-Mietvertrages aus wichtigem Grund eine Frist wie im Arbeitsrecht nach § 626 BGB einzuhalten sei. Ein Mietverhältnis stellt, wie ein Arbeitsvertrag auch, ein Dauerschuldverhältnis dar, erklärt Schenkenberger. Grundsätzlich können Dauerschuldverhältnisse nach § 314 aus wichtigem Grund gekündigt werden. Die Kündigung ist dabei in "angemessener Frist" auszuüben. Aber findet diese gesetzliche Regelung auch im Mietrecht Anwendung? Der BGH sagt in seinem Urteil vom 13.07.2016 - VIII ZR 296/15, nein, so Schenkenberger. § 314 Abs.3 BGB ist auf die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses nicht anzuwenden. Dies gilt auch noch für eine fristlose Kündigung nach sieben Monaten. Der Entscheidung lag folgender Fall zugrunde: Die Beklagte war Mieterin und hatte im Jahr 2006 eine Wohnung angemietet. In den Monaten Februar und April 2013 zahlt die Mieterin keine Miete. Im September 2013 entschuldigte sich die Mieterin für die Nichtzahlung, beglich aber in der folgenden Zeit die Rückstände nicht. Die Vermieterin kündigte der Mieterin am 15.11.2013 fristlos wegen Zahlungsverzug. Der BGH gab der Vermieterin recht. Aus dem Wortlaut der einschlägigen Vorschrift des BGB ergibt sich keine zeitliche Frist, innerhalb der die Kündigung ausgesprochen werden müsse. Die Vorschriften verweisen auch nicht auf andere Vorschriften, in denen eine Frist geregelt ist. Die gesetzliche Regelung zur fristlosen Kündigung ist eine Spezialregelung, die die Anwendung des allgemeinen Teils des BGB ausschließt. Es gilt der Grundsatz, dass lex specialis dem allgemeinen Recht vorgeht, betont die Juristin.

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