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Pressemitteilung März 2016

BGH lockert Anforderung für Vermieter bei Abrechnung

Abrechnung ordnungsgemäß auch ohne Angabe aller Rechenschritte



Die Betriebskostenabrechnung ist immer wieder Anlass von Auseinandersetzungen. Nach der Rechtsprechung ist bei der Betriebskostenabrechnung die formelle und materielle Rechtmäßigkeit zu unterscheiden, erklärt die Mietrechtlerin Schenkenberger aus Jockgrim. Der BGH hat nun seine Rechtsprechung geändert und die Anforderungen für den Vermieter gelockert. Rechtsanwältin Schenkenberger legt dar, dass es bislang für die formellen Rechtmäßigkeit erforderlich war die Gesamtkosten anzugeben. Darüber hinaus mussten die einzelnen Rechenschritte,die zu dem Abrechnungsergebnis geführt haben, in der Abrechnung erläutert werden. Der Mieter soll dadurch in die Lage versetzt werden die Abrechnung nachzuvollziehen und ihm eine Überprüfung zu ermöglichen, so Schenkenberger. Nach der Entscheidung des BGH vom 20.01.2016 AZ VIII ZR 93/15 genügt es nunmehr die Gesamtkosten lediglich bei der jeweiligen Betriebskostenart anzugeben, die auf die Mieter der gewählten Abrechnungseinheit umgelegt werden. Dies erleichtert die Arbeit der Vermieter. Die Darstellung der Abrechnungsschritte und die Vielzahl der Erläuterungen führten eher zu Unklarheiten beim Mieter und machte die Abrechnung weniger nachvollziehbar. Der BGH hatte vorliegend über die formelle Rechtmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung einer Wohnung in einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnanlage zu entscheiden. Die gesamte Anlage verfügte über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung, von der auch die jeweils anderen Häuser mit versorgt wurden. Der Rechenschritt, in dem die Gesamtkosten der Wohnanlage nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude verteilt wurde, war aus der Nebenkostenabrechnung nicht zu ersehen. Auf der Abrechnung war nur der auf das Gebäude entfallende errechnete Gesambetrag ausgewiesen. Der errechnete Betrag wurde gemäß dem Umlageschlüssel auf die Mieter umgelegt. Die sich aus den Gebührenbescheiden ergebenden Beträge waren damit nicht mehr identisch mit den auf der Abrechnung aufgeführten Beträgen. Der BGH hat die Abrechnung dennoch als formell ordnungsgemäß angesehen. „Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Das gilt auch dann, „ wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht." Die Änderung der Rechtsprechung kommt vor allem den Vermietern großer Wirtschaftseinheiten zu Gute, so Schenkenberger, insbesondere dann, wenn Betriebskosten von Dritten einheitlich für eine Wohnanlage abgerechnet werden oder verdeckte Vorwegabzüge erfolgen. Aber auch sonstige Vermieter profitieren, zum Beispiel bei nicht umlagefähige Kosten. Diese können vor der Verteilung nach dem Umlageschlüssel vorweg in Abzug gebracht werden. Schenkenberger nennt hierzu die Hausmeisterkosten oder die gemischt genutzten Immobilien. Die Entscheidung ist aus Vermieter- und Mietersicht zu begrüßen.

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